위태로운 한국 부동산, 올해가 가장 위험한 결정적 이유 (홍사훈 기자 2부)

 

위태로운 한국 부동산, 올해가 가장 위험한 결정적 이유 (홍사훈 기자 2부)

 

1. 한국 경제의 위기의 시작, 부동산 PF에 대해 말하고 있음

- 부동산 PF는 한국 경제에서 위기의 시작이 될 수 있음을 암시하고 있다.

- 하지만 누구 말이 맞는지는 모르겠다. 여기에 PF를 계기로해서 부동산 매수를 하려는 사람이 많을 것 같은데도 땅을 살 돈이 없다.

- 시행사는 땅값의 10%만 갖고 있다면 2천억 리 땅을 사서 부동산 사업을 할 수 있는 자격을 준다.

- 하지만 이는 2억짜리 땅을 살 때도 200억 정도가 필요하기 때문에, 2천억 리 땅을 살 자본금으로는 충분하지 않다.

 

2. ️한국식 프로젝트 파이낸싱(PF)과 관련하여

- PF(Project Financing)는 미국에서 처음 도입된 개념으로, 프로젝트를 보고 대출을 받는 것이다.

- 한국의 PF는 땅값을 담보로 대출을 받는데, 일제 브릿지 론이라는 이름의 첫 단계로 땅을 사들여야 한다.

- 일제 브릿지 론은 대부분 15%~20%의 높은 이자율을 가지며, 리스크도 많기 때문에 빨리 넘어가야 한다.

- 블릿 지론을 끝낸 후 본피라는 단계로 넘어가며, 이 단계에서는 건설비가 많이 들어가고 리스크가 적어진다.

- 본피라 단계에서는 이자율이 낮아지며, 끝까지 진행되면 프로젝트가 엎어질 리스크가 없다.

 

3. 1금융권의 역할과 경제 영향

- 1금융권은 대출 피로 사업에 참여하며 주로 증권사, 캐피탈, 세마 금융 등의 기관이 참여한다.

- 1금융권은 시중 은행들이 참여하여 저렴한 금리로 대출을 제공하며, 이를 이용해 브릿지론의 원금 상환, 아파트 건설 등을 진행한다.

- 부동산 경기의 악화로 인해 분양 대금이 상승하지 않아 피로를 상환하지 못하는 경우도 있다.

- 이로 인해 기존의 시중 은행들이 대출을 제공하지 않으면서 시행사와 건설사 등이 처절한 상황에 놓일 수 있다.

- 이러한 상황은 한국 경제에 큰 타격을 주는 가능성이 있다.

 

4. ️심각한 부동산 위기 뒤, 정부의 대안으로 분양 신청 촉진

- 한국에서는 브리지론과 본 PF를 포함해 약 130조원에 이르는 *공사 자금 대출*이 있다.

- 그 중에서도 앞서 언급한 브리지론은 *비용대비 사업성이 부족함*이 문제로 지적되고 있으며, 대출금이 약 30조원인데 일부 의견에서는 전체적으로 부적합한 상황이라고 주장하고 있다.

- 정부의 대안은 분양 신청을 촉진하기 위해 금융으로 저렴한 이자 대출을 제공하고 있으며, 은행들도 주택 담보 대출을 50년까지 내놓아 집 구매를 늘렸다.

- 하지만 이러한 현상으로 인해 집값이 급등하다가 현재 하락세로 전환되고 있어, *부동산 위기*가 재조명되고 있다.

 

5. ️ 정부의 집값 상승 대책 부재, 시장 원리에 따른 분양가 내리기 불가

- 정부는 세금에서 나오는 자금으로 보금자리 경제를 부유화하는 대책을 내놓았었으나, 앞으로 대책에 대한 전망은 회의적이다.

- 확장된 인프라 시행 사업에서 나온 손해로 인하여 금융기관에서 빌려준 자금을 상환하는데 어려움이 있어, 대출에 담보로 일부 부동산 자산을 걸었다.

- 정부가 집값 상승 대책 부재로 인해, 분양가격을 내리는 것에 대해 회의적인 것으로 밝혀졌다.

- 정부가 분양가격을 내릴 경우, 경매 시장에서는 부동산 금융자금을 확보하고자 경매에 참가하는 사람들이 생길 것이며, 분양가격은 내려가겠지만 시장은 침체될 수 있다.

- 정부는 이와 같은 이유로 분양가격을 내리는 것에 거리낌을 보인 것으로 전해졌다.

 

6. 부동산 대책으로 집값 내리기 반대, 정부와 시행사 대주단 갈등

- 정부는 집값 하락을 막기 위한 대책을 내놓았으나, 부동산 시장 상황이 어려워졌다.

- 부동산 가격을 더 올리기 위해 거품을 일년 동안 계속 키우면서 거주자들은 이자를 지불해야 했지만 돈이 부족해지면서 시행사들이 부도 위기에 처했다.

- 정부는 비잔틴한 현상을 해결하기 위해 금융 기관들에 대출을 부탁하고, 연장 기간을 합의 하여 회수를 지연시키기 위한 제도를 도입했다.

- 시행사들은 현재 경매로 집을 넘기지 않으려고 하지만 원금을 회수할 수 있는 금융 기간은 한정적이다.

- 이렇게 대출 이자를 연체하지 않아도 되는 시행사는 실제 연체율이 2%에 불과하다고 주장한다.

 

7. 한국 경제 위기, PF사업 철저한 검토 필요

- 정부의 금리 인상 성공 예상이 빗나가서 현재 부동산 연체 비율에 대해 걱정.

- 2019년 초 정부가 발표한 자금 조달 방안이 비웃음 받으면서 정부의 책임성에 대한 논란도 생김.

- 정부의 올바른 정책 방향성, PF사업 철저 검토와 같은 노력이 필요.

- PF 비례 분배의 문제도 지적됨. 130조가 넘는 PF 사업 자금 중에 70조원 이상이 추진 실패 가능성 높은데, 금융시장 안정 필요성 강조.

 

8. 한국 PF 문제의 반복, 경제 위기 상황 비교

- 2011년도에 있었던 부산 저축은행 사태와 현재 상황이 너무나 똑같다. 그때 PF로 인해 부산 저축은행과 건설사들이 도산하며 많은 저축은행들이 문을 닫았다.

- 한국의 PF는 다른 서구 국가들과는 다르게 대출 방식이고, 사업자들이 자본금의 일부만 내고 나머지 금액을 높은 금리로 빌리는 형태이다. 이에 반해 미국은 사업자가 땅을 사면서 투자자들에게 돈을 자본금으로 요구하고 건설사가 들어가서 공사비를 은행에서 대출한다.

- 한국의 PF 문제가 반복되는 이유에 대해 답답함을 느낀다.

 

9. 한국은 도박판이 되어버린 PF(프로젝트 파이낸싱)은 근간부터 바꿔야 함.

- 한국의 PF는 땅 살 돈에 10%만 갖고 도박을 하며, 이는 부동산 경기에 지나치게 영향을 받는 구조이다.

- 이에 따라 수많은 사기 금융과 경제 사안이 발생하며, 앞으로 더 많은 사건이 일어날 수 있음을 염두에 두어야 한다.

- 따라서 이를 예방하기 위해서는 규제와 법안 등 강제력있는 제도 변화가 필요하며, 땅 살 돈과 같은 대규모 자산을 보유한 기업이 투자자가 되도록 하는 등의 구조적 변화가 이루어져야 한다.

- 정부가 이를 규제하지 않으면 정상화라는 명칭 하에 늘어나는 도박사업 등으로 다시 큰 위험에 빠질 수 있다.

- 이러한 이유로 PF가 다시는 도박판이 되지 않도록 하기 위해 제도적 범위 내에서 대규모 구조 변화가 이루어져야 한다는 것이 요점이다.

https://www.youtube.com/watch?v=yCRDawrM3yw